Informazioni


Fino a poco tempo fa le case acquistate alle aste immobiliari avevano una tassazione superiore rispetto alle normali compravendite tra privati. Questo perché chi si aggiudicava un'asta doveva pagare le imposte di registro sul prezzo di assegnazione, mentre nel mercato libero tra privati si considera come riferimento il valore catastale.

Un esempio concreto.

Consideriamo un appartamento venduto tra privati a 100.000 euro con rendita catastale di 300 euro (a puro titolo di esempio e verificabile dalla perizia o da visura catastale) e uno aggiudicato per la stessa cifra tramite vendita giudiziale. Ovviamente gli oneri variano se parliamo di un acquisto prima casa opure no, visto che l'imposta di registro per una prima casa è del 2% del valore catastale mentre per un acquisto seconda casa (e oltre) è pari al 9%.

Compravendita tra privati.

Qui la prima operazione da fare è calcolare il valore catastale dell'immobile, tramite i coefficienti di aggiornamento: rendita x 115,5 nel caso di prima casa, che in questo caso ci dà un valore di 34.650 euro; rendita x 126 nel caso di non applicazione del regime prima casa, che ci restituisce un valore di 37.800 euro.

Imposta in caso di prima casa > 2% di 34.650 = 693 euro

Imposta no regime prima casa > 9% di 37.800 = 3402 euro

Acquisto tramite aste immobiliari (fino al 2013).

Qui, come dicevamo, le percentuali erano riferite al prezzo di vendita e ovviamente facevano lievitare l'imposta.

Imposta in caso di prima casa > 2% di 100.000 = 2.000 euro

Imposta no regime prima casa > 9% di 100.000 = 9.000 euro

Questa "stortura" in alcuni casi poteva ridurre la convenienza di una casa all'asta. La differenza non è infatti di poco conto.

Cosa è cambiato?

Grazie alla sentenza n.6 del 23 gennaio 2014, la Corte Costituzionale ha corretto questa iniquità indicando che l'acquirente che compra tramite aste giudiziarie può richiedere che la base imponibile sia costituita dal valore catastale (detto anche "prezzo valore") e non dal prezzo di vendita, equiparando di fatto l'acquisto in asta alla compravendita tra privati.

Così come avviene nel mercato libero, questa norma riguarda solo immobili abitativi destinati a privati e non si applica se la vendita riguarda imprese e attività commerciali.

Gli oneri a carico dell’aggiudicatario

Le spese di acquisto di un immobile all’asta a carico dell’aggiudicatario maturano dopo la vendita andata

a buon fine ed equivalgono in genere a quelle di una compravendita ordinaria.


Oltre al prezzo di aggiudicazione, l’aggiudicatario deve sostenere i costi di seguito indicati e che possono tuttavia distinguersi in obbligatori ed eventuali:

DECRETO DI TRASFERIMENTO = IMPOSTE CATASTALI E DI REGISTRO DEL DECRETO DI TRASFERIMENTO

prima spesa obbligatoria

CANCELLAZIONE PREGIUDIZIEVOLI = TRASCRIZIONE PIGNORAMENTO
E IPOTECHE

seconda spesa obbligatoria

ONERI PER LA SANATORIA URBANISTICA –

terza spesa eventuale

LIBERAZIONE SE NON AVVIATA PRIMA

quarta spesa eventuale

SPESE CONDOMINIALI

quinta spesa eventuale